Çin emlak stokları, zayıf gerçeklik ve yüksek beklentiler uyarıları arasında yükseldi

PEKİN – Çin’in gayrimenkul sektörü, büyük emlak müteahhitlerinin hisselerinde bu ay görülen ralliye rağmen henüz hızlı bir toparlanmaya hazır değil.

Analistler bunun nedeni, Pekin’in son desteğinin düşen ev satışları ve fiyatları gibi ana sorunu doğrudan çözmemesi.

Geçen hafta, merkez bankası ve bankacılık düzenleyicisinin bankaları emlak sektörüne yardım etmeye teşvik eden tedbirler yayınladığı haberlerinin ardından emlak geliştirme hisseleri yükseldi. Bu ayın başlarında diğer destek önlemleriyle birlikte geliyor.

hisseleri kır bahçesiSatışlara göre en büyük Çinli geliştirici olan , Kasım ayında iki kattan fazla arttı ve uzun zamandır yaklaşık %90 arttı. Hisse senetleri bu ayın kazançlarının bir kısmını şimdiden geri verdi.

Bu arada, demir cevheri vadeli işlemleri bu ay yaklaşık %16 arttı — Morgan Stanley analistleri, Çin’in çelik tüketiminin yaklaşık %40’ının emlak inşaatında kullanıldığını söylüyor.

Nanhua Araştırma Enstitüsü’nde demirli metaller analisti Sheng Mingxing, CNBC tarafından Çince’ye çevrilen, durumun “güçlü beklentiler, ancak zayıf gerçeklik” olduğunu ve piyasa fiyatlarının temellerden saptığını söyledi.

Sheng, inşaatın en yoğun olduğu Mart ve Nisan aylarında dairelerin tamamlanıp teslim edilemeyeceğini izlemenin önemli olduğunu söyledi.

Çin’de geniş çapta bildirilen ancak resmi olarak yayınlanmayan yeni önlemler, kredi uzatmalarını şart koşuyor, geliştiricilere devlete ait olsun ya da olmasın aynı şekilde muamele edilmesi çağrısında bulunuyor ve tahvil ihracını destekliyor. Hiçbir düzenleyici, CNBC’nin yorum talebine yanıt vermedi.

Asya-Pasifik şirketleri direktörü Hong Kong merkezli analist Samuel Hui, “Bu, geliştiricilerin yakın gelecekte daha az borç geri ödeme ihtiyacını karşılamak zorunda kalması açısından gerçekten geçici bir rahatlama – temel bir geri dönüş yerine geçici bir likidite rahatlaması” dedi. Fitch Ratings, Çarşamba günü söyledi.

Ev alıcılarının güveninin, geliştiricilerin daire inşa etmeyi ve teslim etmeyi bitirip bitiremeyeceğine bağlı olduğuna dikkat çekerek, “Önemli olan, temel konut satış pazarının gelişmeye devam etmesi gerektiğidir” dedi.

Bu yılın başlarında, birçok konut alıcısı, inşaat ertelendiğinde daireler için ipotek ödemeye devam etmeyi reddetti. Çin’deki evler genellikle tamamlanmadan satılır ve bu da geliştiriciler için önemli bir nakit akışı kaynağı oluşturur.

Analistler, Çin emlak piyasasının ne zaman toparlanabileceği konusunda farklı görüşlere sahip.

Fitch, bir zaman çizelgesinin “oldukça belirsiz” olduğunu söylerken, S&P Global Ratings’in Kıdemli Direktörü Lawrence Lu, gelecek yılın ikinci yarısında bir toparlanma olmasını bekliyor.

“Bu politika derhal uygulanırsa, bu, geliştiricilerin aşağı yönlü gidişatını durduracak ve bu, yatırımcıların güvenini geri kazanmasına yardımcı olacaktır. [in] geliştiriciler” dedi.

Ulusal İstatistik Bürosu geçen hafta yaptığı açıklamada, yılın ilk 10 ayında konut satışlarının bir yıl öncesine göre %28,2 düştüğünü söyledi. S&P Global Ratings, Temmuz ayında 2022 için satışlarda %30’luk bir düşüş beklediğini söyledi; bu, satışların yaklaşık %20 düştüğü 2008’dekinden daha kötü.

Ekonomik büyümedeki yavaşlama, devam eden Covid kontrollerine ilişkin belirsizlik ve gelecekteki gelirle ilgili endişeler, ev satın alma iştahını azalttı.

Bu endişelere ek olarak düşen fiyatlar da var.

Goldman Sachs’ın Çarşamba günü yayınlanan veri analizine göre, 70 şehirde konut fiyatları Ekim ayında bir yıl öncesine göre %1,4 düştü.

Analistler, “Son aylarda daha fazla yerel konut gevşetme önlemine rağmen, alt düzey şehirlerdeki emlak piyasalarının, net nüfus çıkışları ve potansiyel arz fazlası sorunları da dahil olmak üzere, büyük şehirlerden daha zayıf büyüme temellerinden kaynaklanan güçlü ters rüzgarlarla karşı karşıya olduğuna inanıyoruz.”

Rapor, en büyük 1. kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının Ekim ayında Eylül ayına göre %3.1 arttığını, 3. Kademe şehirlerin ise bu süre zarfında %3.9 düşüş gördüğünü söyledi.

Yaklaşık iki yıl önce Pekin, geliştiricilerin büyümek için borca ​​olan yüksek güvenini bastırmaya başladı. Ülkenin en borçlu geliştiricisi Evergrande, geçen yılın sonlarında yatırımcı güvenini sarsan yüksek profilli bir borç krizinde temerrüde düştü.

Diğer emlak şirketlerinin borçlarını ödeyebilme yetenekleriyle ilgili endişeler o zamandan beri bir zamanlar sağlıklı olan müteahhitlere de sıçradı.

Evergrande, Kaisa ve Shimao hisselerinin alım satımı halen askıya alınmıştır.

Covid kontrolleri bu yıl Çin’in büyümesini aşağı çekerken, emlak piyasasının mücadeleleri de önemli ölçüde katkıda bulundu.

Analist tahminlerine göre, ilgili endüstriler de dahil olmak üzere emlak sektörü, Çin’in GSYİH’sının yaklaşık dörtte birini oluşturuyor.

Commerzbank AG’de kıdemli Çin ekonomisti olan Tommy Wu, Çarşamba günü yaptığı açıklamada, “Gayrimenkul sektörünün 2023’te ekonomiye daha az yük getireceğini düşünüyorum.” dedi.

Şu ana kadar alınan önlemlerin gayrimenkul sektörünü kurtarmaya yetip yetmeyeceğini söylemek için henüz çok erken” dedi. “Ancak şimdi daha güven verici geliyor çünkü emlak krizi önümüzdeki aylarda hala anlamlı bir şekilde dönmezse daha güçlü önlemlerin alınması daha olası görünüyor.”

Nihayetinde, Çin’in gayrimenkul sektörü, ekonominin daha küçük bir kısmına ve tamamlanmadan önce daire satışına çok daha az bağımlı bir iş modeline doğru, devlet tarafından yönlendirilen bir dönüşümden geçiyor.

S&P’den Lu, emlak piyasasının geçen yıla göre kabaca üçte bir oranında küçüldüğünü ve muhtemelen gelecek yıl aynı büyüklükte kalacağını söyledi.

Devlete ait geliştiricilerin gerileme sırasında daha iyi performans gösterdiğine dikkat çekti.

Lu, yılın ilk üç çeyreğinde devlete ait geliştiricilerin satışlarının, devlete ait olmayan geliştiricilerin satışlarındaki %58’lik düşüşe kıyasla %25 düştüğünü söyledi.

Ve son politika hamlelerine rağmen, Pekin’in duruşu, geniş ölçekte ev alımlarını caydırma konusundaki kararlılığını koruyor.

İster Ulusal İstatistik Bürosu’ndan ister Çin Halk Bankası’ndan gelen mesajlar olsun, bu ayki resmi duyurular evlerin spekülasyon için değil, emlak piyasasındaki düşüşün ilk başlangıçlarını belirleyen mantra olan içinde yaşamak için olduğunu yineledi.