Ekonomistler, Almanya konut piyasasının ciddi bir fiyat düzeltmesi için olgunlaştığı konusunda uyardı

Analistlere göre, Alman konut piyasası onlarca yıldır oldukça güçlü, ancak önümüzdeki birkaç yıl içinde ciddi bir fiyat düzeltmesiyle karşı karşıya.

Interhyp verilerine göre, ipotek oranları yılın başından bu yana %1’den %3,9’a çıkarak 10 yıllık sabit oran ile yükseldi ve bu da daha az insanın kredi almaya gücü yettiği için talebin genellikle soğumasına neden oluyor.

Alman bankanın makroekonomik analisti Jochen Moebert’e göre, Deutsche Bank verilerine göre konut fiyatları Mart ayından bu yana yaklaşık %5 düştü ve zirveden dip noktaya toplamda %20 ila %25 düşecek.

Jochen, “%3,5 veya %4’lük ipotek oranlarını düşünürseniz, yatırımcılar için daha yüksek kira getirilerine ihtiyacınız vardır ve kiraların nispeten sabit olduğu düşünülürse, fiyatların düşmesi gerektiği açıktır” diyor. Köln Ekonomik Araştırmalar Enstitüsü’ne göre Almanya’da yaklaşık 5 milyon kişinin kiralamadan gelir elde etmesi ve tüm OECD ülkeleri arasında en düşük ev sahibi payına sahip ülke olması nedeniyle, kira geliri Alman yatırımcılar için bir önceliktir. Bundesbank.

Deutsche Bank dibe ne zaman ulaşılacağına dair belirli bir veriye sahip olmasa da Jochen, önümüzdeki altı ay içinde olması halinde şaşırmayacağını söyledi.

“Aydan aya bakarsanız en sert fiyat düşüşlerini zaten gördük – bu Haziran ve Temmuz’daydı… Ağustos, Eylül ve Ekim’de fiyat düşüşleri şimdiden %1’in altında… Dolayısıyla, yukarıdan bakarsanız burada bir miktar olumlu ivme var.” Bir yatırımcının bakış açısı.”

Berenberg’in baş ekonomisti Holger Schmieding, gelecek yıl konut fiyatlarının “biraz daha fazla değilse de en az yüzde 5” düşmesini bekliyor.

Kredi talebindeki güçlü düşüşü ve konut inşaatındaki düşüşü gerekçe göstererek, “Konut piyasası önemli ölçüde yumuşuyor” dedi.

Kullanılan dil değişebilse de, birçok analist Almanya’nın konut piyasasında bir düşüş öngörüyor.

Köln Ekonomik Araştırma Enstitüsü’nden Michael Voigtländer, CNBC’ye verdiği demeçte, “Enerji krizi veya durgunluk olmazsa fiyatların daha da artacağını bekliyorduk. Şimdi, koşullarda çok dramatik bir düzenlemeyle karşı karşıya olduğumuz bir durumla karşı karşıyayız.”

Yakın tarihli bir UBS raporu, iki Alman şehrini – Frankfurt ve Münih – “belirgin balon özelliklerine” sahip yerler olarak 2022 Küresel Emlak Balonu Endeksi’nin ilk dördüne yerleştirecek kadar ileri gitti.

UBS, “balon” niteliklerini, konut fiyatlarının yerel gelirlerden ve kiralardan ayrılması ve aşırı borç verme ve inşaat faaliyetleri dahil olmak üzere yerel ekonomideki dengesizlikler olarak tanımlar.

UBS Emlak Stratejisti Thomas Veraguth, CNBC’ye verdiği demeçte, tanım Alman emlak piyasasına bir bütün olarak uymuyor.

Veraguth, Almanya’daki durumun “finansal krizde yaşadığımız gibi tipik bir balon patlaması olmayacağını, bunun yerine bir düzeltme olacağını” söyledi.

“Reel olarak bir balon patlaması, fiyatlarda %15’ten fazla düşüş anlamına gelir ve bu çok, çok kötü bir senaryo, çok güçlü, yüksek riskli bir senaryo olur ve şu anda temel durum değildir” diye ekledi.

Emlak piyasası uzmanları arasında geçen ay yapılan bir Reuters anketi, Almanya’daki konut fiyatlarının gelecek yıl %3,5 düşeceğini tahmin ediyordu.

‘Savunmasız’ bir pazar

Ancak tüm finans kurumları, Almanya emlak piyasasının büyük bir düzeltmeye hazır olduğu konusunda hemfikir değil.

Bundesbank Başkan Yardımcısı Claudia Buch geçen ay CNBC’den Joumanna Bercetche ile yaptığı bir röportajda, “Konut amaçlı gayrimenkul fiyat artışında bir yavaşlama görüyoruz, ancak genel dinamik tersine dönmedi” dedi.

Buch, “Dengede, konut fiyatları daha yavaş da olsa yükselmeye devam ediyor” dedi. Bununla birlikte, emlak fiyatlarında ciddi bir düşüş veya aşırı değerlemelerin azaldığına dair herhangi bir işaret yok” dedi.

Buch’a göre Bundesbank, konut piyasasını “savunmasız” olduğu için yakından izlemeye devam edecek.

S&P Global’deki analistler de piyasada “ciddi bir düşüş” fikrini reddettiler. Aslında finansal analitik şirketi, görünümün Temmuz ayında yayınlanan en son tahmininden daha güçlü olduğunu söyledi.

S&P Global Ratings EMEA baş ekonomisti Sylvain Broyer, CNBC’ye verdiği demeçte, “Muhtemelen bu yıl için Almanya için fiyat tahminlerimizi revize etmemiz gerekecek.”

Hala çok güçlü bir talebimiz var” dedi.

Broyer ayrıca, mali koşullardaki değişikliğin ve mali sıkılaştırmanın yavaş yavaş konut talebini etkilemesinin zaman alacağını söyledi.

“Almanya’daki ipoteklerin yüzde 80’inden fazlası sabit oranlarla finanse ediliyor, bu nedenle birçok hane kilitlendi. [in] Çok yakın zamana kadar sahip olduğumuz çok uygun finansman koşulları 5-10 yıldır” dedi.

Alman Pfandbrief Bankalar Birliği (VDP), emlak fiyat endeksini oluşturmak için 700’den fazla bankadan alınan bilgileri kullanıyor ve son çeyreğe ait veriler, fiyatların bir önceki çeyreğe göre %6,1 arttığını gösteriyor.

VDP CEO’su Jens Tolckmitt’e göre kuruluş, Almanya emlak fiyatlarında “şimdilik” zirveyi gördüğümüzü tahmin ediyor, ancak pazarın temelleri hala iyi çalışıyor.

Tolckmitt, konut kıtlığının, artan kira fiyatlarının ve güçlü bir işgücü piyasasının piyasayı desteklemeye devam edeceğini ve ev fiyatları düşse bile bunun mutlaka kötü bir şey olmayacağını söyledi.

Tolckmitt, “Şu anda beklemediğimiz konut fiyatları yüzde 20 düşerse, o zaman 2020’nin fiyat seviyesinde oluruz. Bu bir sorun mu? Belki de değil.”

10 yıllık fiyat artışının ardından ulaştığımız fiyat seviyesi buydu” dedi.

İş piyasası çok önemli

Bazı analistlere göre, işgücü piyasasındaki hareketler emlak piyasasının nasıl değişeceğini belirleyecek.

Broyer, “İşgücü piyasası, bu yılın sonunda yaşayacağımız teknik durgunluğa dirençli olursa, bu konut piyasası için güçlü bir pozitiftir” dedi.

Schmieding benzer yorumlarda bulundu, ancak daha uzun bir zaman diliminde, Alman emlak piyasası için orta ve uzun vadeli görünümün “ülke hareketli bir işgücü piyasasına sahip olduğu sürece iyi olacağını” söyledi.

Almanya’da istihdam %75,8 ile rekor bir seviyede, ancak ülkenin önümüzdeki aylarda “hafif bir durgunluğa” girmesi muhtemel olduğundan, bu rakam etkilenebilir.

Geçen ay açıklanan Almanya GSYİH rakamları, ekonominin üçüncü çeyrekte beklenenden biraz daha fazla büyümesiyle, beklenenden daha ılımlı bir durgunluk umutlarını artırdı.

Federal İstatistik Ofisi’ne göre Alman ekonomisi ikinci çeyreğe göre %0,4 ve yıllık bazda %1,3 büyüdü.