Manhattan’daki daire satışları dördüncü çeyrekte %29 düşerek, alıcıların ve satıcıların ekonomik ve oransal korkular nedeniyle kenarda kaldığı donmuş bir pazara ilişkin korkuları ateşledi.
Douglas Elliman ve Miller Samuel’in bir raporuna göre, geçen yılki 3.560 satıştan bu çeyrekte 2.546 satış gerçekleşti. Düşüş, pandeminin en yoğun olduğu dönemde 2020’nin üçüncü çeyreğinden bu yana görülen en büyük düşüş oldu.
Fiyatlar da 2020’nin başından bu yana ilk kez düştü ve ortalama fiyat %5,5 düştü.
Hem satışlardaki hem de fiyatlardaki düşüşler, pandeminin en kötü günlerinin ardından Manhattan emlak sektöründeki kükreyen dönüşün sonunu işaret ediyor ve yeni yılda da zayıflığın devam edeceğine dair korkuları artırıyor. Yükselen faiz oranları, daha zayıf bir ekonomi ve Manhattan gayrimenkulü üzerinde büyük etkisi olan düşen bir borsa, bu yıl piyasaya baskı yapacak gibi görünüyor.
Analistler, en büyük endişelerinin alıcılar ve satıcılar arasında uzun süreli bir ayrışma olduğunu söylüyorlar – satıcıların düşen fiyatlar arasında listeleme yapmak istememesi ve alıcıların fiyatlar daha da düşene kadar aramalarına ara vermesi.
Değerleme ve pazar araştırma şirketi Miller Samuel’in CEO’su Jonathan Miller, “Bazı sektörlerde bazı mütevazı düşüşlerle birlikte pazarın yanlara doğru hareket ettiğini görebiliyordum” dedi. “Ve durgunluk ve iş kaybı zemini varsa daha da zayıflayabilir.”
Ancak, fiyatlar ve satışlar düşse bile, satıcılar listelemeleri erteledikçe envanter sıkışıklığını koruyor. Rapora göre, dördüncü çeyreğin sonunda piyasada geçen yıla göre sadece %5 artışla 6.523 daire vardı, ancak yine de 8.000 civarındaki tarihsel ortalamanın oldukça altında. Analistler, envanterde büyük bir artış olmadan, fiyatların indirim bekleyen birçok alıcıyı geri çekecek kadar düşme ihtimalinin düşük olduğunu söylüyor. Serhant’a göre ilk liste fiyatından satış fiyatına yapılan ortalama indirim üçüncü çeyrekteki %4,1’den artarak %6,5 oldu.
Yükselen faiz oranları, Manhattan’daki daha fazla alıcıyı tamamen nakit anlaşmalara yöneltti ve Miller’e göre bu, dördüncü çeyrekteki tüm satışların %55’ini oluşturdu ve bu, rekor düzeydeki en yüksek oran.
İyileşmenin çoğunda olduğu gibi, üst düzey ve lüks segment en güçlü olanı olmaya devam ediyor. Pazarın ilk %10’u olarak tanımlanan lüks dairelerin medyan satış fiyatları, daha geniş Manhattan pazarındaki düşüşe kıyasla dördüncü çeyrekte %4 arttı. Lüks daireler için medyan fiyatlar, 2019’a kıyasla %21 arttı ve bu, daha geniş pazardaki artışın iki katı.
2023 için görünüm
Çalışmalardaki veya yakın zamanda imzalanan anlaşmaların boru hattı, ilk çeyreğin yavaş geçeceğini gösteriyor. Brown Harris Stevens’a göre, dördüncü çeyrekte geçen yıla göre %43 düşüşle yalnızca 2.312 sözleşme imzalandı. Serhant’ın bir raporuna göre bu çeyrek, son on yılda imzalanan yeni sözleşmeler açısından en kötüsüydü.
Brown Harris Stevens’a göre, “İmzalanan sözleşmeler, talebin zamanında bir göstergesidir ve 2008’den bu yana herhangi bir yılın en yavaş bitişlerinden birini kaydetti.”
Ancak komisyoncular iyimser olduklarını söylüyorlar ve birçoğu, oranlar istikrar kazandıkça ve alıcılar daha yumuşak bir piyasada fırsatlar buldukça 2023’te yukarı yönlü bir sürpriz öngörüyor. Douglas Elliman’daki Eklund Gomes ekibinin kurucu ortağı John Gomes, Aralık ayının yıl sonu anlaşmalarının çılgınlığıyla “ateşte” olduğunu söyledi.
“Bizi gerçekten hazırlıksız yakaladı” dedi. “Aralık ayında işler gerçekten tersine döndü.”
Gomes, bir alıcının Greenwich Village’da piyasada bile olmayan bir şehir evi için 20 milyon dolar ödediğini söyledi. Bir gayrimenkul yatırımcısının, “bugün kabul edilecek gibi görünen” yeni projelerde dört ayrı daire için teklif verdiğini söyledi.
Compass’tan Ian Slater, ağustos ve eylül aylarında pazarda büyük bir “ayrıklık” olduğunu, alıcılar ve satıcılar arasında geniş bir uçurum olduğunu ve pazarın zayıflamaya başladığını söyledi. “Şimdi alıcıların faiz oranlarını yeni normal olarak kabul ettiğini ve satın alma konusunda kendilerini daha rahat hissettiklerini veya en azından fiyatların düşmediğini görüyorum.”
Gomes, Aralık ayındaki faaliyet patlamasının bir nedeninin, Aralık ayında şehre dönmeye başlayan yabancı alıcılar olduğunu söyledi. Doların hafifçe zayıflaması ve dünya çapında seyahat kısıtlamalarının kalkmasıyla birlikte, komisyoncular Orta Doğu ve Çin’den alıcıların Aralık ayında geri döndüğünü söylüyor.
Komisyoncular, alıcıların da daha yüksek faiz oranlarından kaçınmak ve daha düşük fiyatlardan yararlanmak için nakit kullandıklarını söylüyor. Ve piyasada yeni apartmanları olan müteahhitler, satılmayan daireleri boşaltmak için fiyatları düşürüyor.
“Geliştiriciler gerçekçi davranıyorlar, fiyat ve kapanış maliyetlerinden ödün veriyorlar” dedi. “Gelecek yıl için iyimser hissediyorum.”
