Dubai’nin rekor mülk talebi, bazı sakinler için bir kabus yaratıyor

DUBAİ, Birleşik Arap Emirlikleri – Gayrimenkul hizmetleri şirketi CBRE Perşembe günü yayınladığı bir raporda, Birleşik Arap Emirlikleri’nin gösterişli ticari başkenti Dubai’deki mülk talebinin 2023’ün ilk iki ayında rekor seviyeye ulaştığını açıkladı.

Yalnızca Şubat ayında, Dubai’nin konut piyasası, bir önceki yıla göre %43,9 gibi büyük bir artışla 8.515 işlem gördü. Ocak ve Şubat ayları birlikte toplam 17.741 konut işlemi gerçekleştirdi.

Emlak piyasasının ötesinde, Dubai’nin ekonomik patlaması günlük yaşamda belirgindir.

Sadece son birkaç on yılda küçük bir balıkçı köyünden hareketli, hiper-modern bir metropole dönüşen çöl emirliğinde her hafta yeni bir lüks restoran ortaya çıkıyor. Şehir merkezindeki barlar çoğu akşam kalabalıktır. Şehrin Karayolları ve Trafik Kurumu geçtiğimiz günlerde, geçen yıl rekor düzeyde karayolu trafiği ve toplu taşıma kullanımı bildirdi. Sakinler sık ​​sık haftanın herhangi bir akşamı – hatta Pazartesi gecesi – taksi sipariş etmenin her zamankinden daha uzun sürdüğünden şikayet ediyor.

Ancak, kabaca %90’ı gurbetçi olan bazı Dubai sakinleri, bir araç veya bir restoran masası ayırtma mücadelesini sinir bozucu bulsa da, birçoğunu en çok etkileyen şey, kiralardaki keskin ve genellikle aşırı artıştır.

Dubai merkezli bir danışman, kiralarının yıldan yıla ne kadar arttığı sorulduğunda CNBC’ye “%60 artış” dedi. Dubai’nin üst düzey finans bölgesi DIFC’de yaşayan danışman, yeni kirayı ödemek yerine taşınmaya karar verdi. Diğer birkaç DIFC sakini, ev sahiplerinin %50 ve daha yüksek kira artışları istediğini ve bunların çoğunun sonuç olarak küçüldüğünü veya daha ucuz alanlara taşındığını bildirdi.

Dubai’nin Arazi Departmanı’nın Emlak Düzenleme Kurumu olan RERA adlı bir organı vardır ve bu kurum, ev sahiplerinin mülkün mevcut piyasa değerine göre belirli bir yüzdeyi aşan bir kira artışı talep edemeyeceğini belirtir. Ancak DIFC, RERA kurallarına bağlı olmaksızın kendi tüzel kişiliği olarak faaliyet göstermektedir.

Profesyonel kısıtlamalar nedeniyle isminin verilmemesini talep eden danışman, “Aslında DIFC vahşi vahşi Batı’dır” dedi. “Hiçbir şekilde kontrol yok.” DIFC Kurumu, yorum için bir CNBC talebine yanıt vermedi.

DIFC dışında bile kiralar ve satış fiyatları yükseliyor.

D&B Properties’de satış ve kiralama temsilcisi Nazlı Acar, “Yeterli mülk yok; Dubai Arazi Departmanı, 2008’den bu yana en düşük olan %8’lik bir kullanılabilirlik kaydetti” dedi. “Mal sahipleri bunun farkında, bu yüzden kira fiyatlarını artırmaya devam ediyorlar. Bir de inanın bedelini ödemeye hazır insanlar var.”

Ve ev sahipleri, RERA kurallarını aşmanın yollarını buluyor, eve kendilerinin taşınacağını veya satılacağını iddia ederek kiracıları dışarı atıyor ve ardından RERA limitlerinin üzerinde çok daha yüksek bir kira talep ettikleri yepyeni bir kiracıya kiralıyorlar. Komisyoncular, bu uygulamanın yasa dışı olduğunu, ancak çoğu kiracının haklarını bilmemesi nedeniyle sıklıkla meydana geldiğini söylüyor.

Acar, 2021’den bugüne Dubai’nin çeşitli mahallelerinde kiraların nasıl iki katına çıktığını anlattı. Emlak fiyatları da arttı – CBRE, satış fiyatlarının Şubat 2023’e kadar yılda ortalama %11,5 arttığını söylüyor.

Ancak birçok satıcı çok daha büyük getiriler elde etti. Profesyonel nedenlerle isminin açıklanmasını istemeyen bir Dubaili göçmen, 2021’in başlarında yaklaşık 4 milyon BAE dirhemine (1,09 milyon $) bir konut mülkü satın aldı, yeniledi ve yeniden dekore etti ve yıl içinde iki katına sattı.

Mevcut ortam, 2020’nin başlarına kıyasla gece ve gündüz.

Dubai’nin emlak sektörü, koronavirüs pandemisinin vurmasından on yedi yıl önce, büyük ölçüde piyasadaki aşırı arz nedeniyle son beş yılda yaklaşık %25 düşmüştü. O yılın baharında piyasa dibe vururken, dünyanın çoğu karantinadayken Dubai kapılarını turistlere ve yatırımcılara açarken, alıcılar ucuz mülkleri kaptı, onları yeniledi ve kiracılara ve ziyaretçilere kiralamaya başladı.

Yaklaşık 18 ay içerisinde sektörde ciddi bir toparlanma yaşandı.

Pek çok mülk sahibinin kazançlı satışlar yapmak için günümüz piyasasından yararlanması gibi, ev sahipleri de Dubai’ye akın eden daha fazla insanla birlikte yüksek kira bedellerini ödemeye istekli kişilerin olduğunu biliyor.

Dubai merkezli lüks emlak komisyoncusu ve Ricardo Scala Estates’in kurucusu Ricardo Scala, CNBC’ye verdiği demeçte, “Çılgınlar kelimesiyle başlayacağım. Şu anda kiralama piyasası kesinlikle çılgınca.” “Geçen yıl, bir buçuk yılda fiyatlar ikiye, üçe katlandı.”

CBRE’nin araştırmasına göre, Şubat 2023’e kadar olan yılda ortalama Dubai kiraları %27,7 arttı.

Dubai’nin bir palmiye ağacı gibi görünecek şekilde tasarlanmış insan yapımı takımadaları olan ünlü Palm Jumeirah, kendi özel sahillerini arayan zengin kiracılar ve alıcılar için bir favori ve Dubai’deki en yüksek kiralar için pastayı alıyor. Ortalama yıllık daire ve villa kiraları Şubat ayında sırasıyla 260.467 dirheme (70.920 $) ve 1.017.614 dirheme (277.079 $) ulaştı.

Geçen yıl emlak alım-satımlarının önemli bir bölümünün Ruslardan geldiği bu noktada iyi biliniyor. Popüler Dubai Yat Limanı veya Jumeirah Sahil Yolu bölgesinde yürüyüşe çıkın ve Rusça konuşulduğunu duymamak neredeyse imkansızdır.

Acar, “Rusya ile Ukrayna arasındaki savaş nedeniyle çok büyük bir Rus müşteri akınına uğradık” dedi. “2022’nin üçüncü çeyreğinin sonunda, en yüksek işlem yapan ülke onlardı. Yine, mal sahipleri bunun farkında ve bu nedenle bu istatistikten yararlanıyorlar.”

Scala, Almanya, İsviçre, İtalya ve Birleşik Krallık’tan alıcılarda da kayda değer bir artış olduğunu söyledi.

BAE’nin, birçok Müslüman ülkeye giremeyen İsrail’den ve Batı tarafından ağır bir şekilde yaptırım uygulanan Rusya’dan gelenler de dahil olmak üzere tüm uluslara açık olma politikası ve Dubai’nin çoğu dönemde açıklığı ve görece normalliği karşılığını verdi. Covid-19 salgını.

Ülkenin son birkaç yılda uzaktan çalışma vizesi ve belirli işletmelerin %100 yabancı mülkiyetine izin vermesi gibi çeşitli liberalleştirici sosyal ve ekonomik reformları da yeni sakinleri ve şirketleri cezbetti.

Scala, “Bir hükümet olarak Dubai’nin ne yaptığını tam olarak bildiğini düşünüyorum.” Dedi. “Oyun planlarında çok ama çok akıllı olduklarını düşünüyorum. Çok basit bir düzeyde düşünürseniz, dünyanın herhangi bir yerinde bir şey olduğunda, bir tür çatışma veya sorun olduğunda, 14 gün içinde hemen hemen garanti verebilirim. Dubai, daha fazla insanın Dubai’ye gelmesine izin veren bir tür teşvik duyurusu yapacak.”

Bu arada kimse emlak fiyatlarının yakın zamanda düşmesini beklemiyor.

Scala, fiyatların şu anki oranlarda kalarak şimdilik istikrar kazanacağına inanıyor. “Sektördeki meslektaşlarımla birlikte, fiyatları sadece insanlar öderken şu anda fiyatların nasıl bu kadar düşeceğini görmekte zorlanıyorum. Olmasını istemediğimiz bir şey.” diye ekledi, “gittikçe daha fazla yükselmeye devam etmeleri onlar için.”

Büyük Emirlik emlak geliştiricisi Damac’ın kurucusu Hussain Sajwani, Dubai’de yükselişe geçiyor ve pazarın yükselmeye devam ettiğini görüyor.

Sajwani Ocak ayında CNBC’ye “Dubai pahalılaşıyor ve daha pahalı olacak, bu hayatın bir gerçeği” dedi. “Çünkü büyük şirketlerde çok sayıda zengin insan var, talep artıyor ve daha yüksek fiyatlar ödeyebiliyorlar” dedi.

Ancak şehir dışına fiyat uygulanıp uygulanmayacağı sorulduğunda, “Hayır, sanmıyorum” yanıtını verdi.

Şehrin kiracılarından bazıları aynı fikirde olmayabilir.